上海盘中传来大动作，楼市“沪七条”来了！
2月25日午后A股一开盘，上海住建委官微便发出了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（沪七条），进一步调减住房限购政策，优化住房公积金贷款政策，完善个人住房房产税政策，该政策2月26日起施行。
与以往不同的是，此次政策发布时点为下午13点06分，尚处于A股交易时段，并未选择等到A股收盘之后发布。
值得注意的是，在今日早盘嗅觉敏锐的资金便已布局， 提前爆炒上海本地房地产板块。一开盘，深耕上海市场的城投控股、以及上海国资委旗下的光明地产便直线拉升，双双触及涨停，上海国资委旗下的另一家上市房地产开发商上实发展也一度大涨近6%。
在上海房地产板块的带动下，A股房地产板块集体上扬，房地产中介我爱我家随后涨停，皇庭国际、特发服务、广宇集团、滨江集团、华夏幸福、万科A、华发股份等纷纷跟涨。
此外，房地产的乐观情绪向上游的建材、水泥等方向传导，建材方面，南玻A涨9.98%、韩建河山涨9.68%、科顺股份涨8.65%、东方雨虹涨7.27%、海螺水泥涨5.7%、华新建材涨4.34%、上峰水泥涨3.86%。
仅仅半天之后，上海住建委便发布了“沪七条”，A股房地产大幅异动的谜底终于被揭开。
涉及限购、公积金贷款、房产税政策等三大方面
具体看，此次沪七条涉及限购、公积金贷款、房产税政策等三大方面
在调减住房限购政策方面：
适度缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。
符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
优化住房公积金贷款政策方面：
适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。
扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。
完善个人住房房产税政策
支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
节前1月26日-2月1日的一周数据显示，北上广深一线城市新房成交环比普遍腰斩，内部分化特征依旧明显。二手房成交环比小幅下滑，但是绝对量仍处于高位。
华西证券在研报中指出，一线城市新房市场本周成交环比下滑49%，当前成交规模仅恢复至2025年周度高点的44%。分城市观测，北上广深四地环比降幅集中在41%-68%区间，其中上海成交量目前处于2025年高点的51%，表现略优于其他三地（28%-43%）。与2024年同期比较，一线城市整体下滑33%，但内部分化剧烈，北京同比下跌48%，上海基本持平，而深圳和广州则均录得13%的增长。
对于此次上海 “沪七条”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，上海在新春伊始就出台措施，在降成本、降门槛、提预期方面的信号非常明显，政策针对性也比较强，对于3月份的节后小阳春，具有较大的带动作用。3月份的销售是开门红的关键，预计开发商在3月份会拿出好产品，性价比比较高，定价适宜，而且在促销政策上也会比较激进。在政策加持、开发商促销，以及季节性旺季等三重利好下，3月份会形成一个小高峰。
58安居客研究院院长张波表示，上海此次出台的“沪七条”，是在全国楼市筑底修复关键阶段的背景下，上海推出的精准适配型政策组合拳。随着春节后市场回归常态，政策效应逐步释放，上海楼市有望成为一线城市中企稳修复的标杆，带动长三角核心城市形成联动复苏态势。
券商普遍看好房地产
从A股房地产上市公司2025年度业绩预告来看，房企业绩仍然承压。
根据中信证券统计，在已披露预告的公司中，预亏的上市房企占多数，共有58家，合计归母净亏损在2060.4亿—2397.5亿元区间。另有5家公告预减，合计归母净利润在22.7亿—25.4亿元区间，较2024年利润103.2亿元下降75%—78%。
在业绩预喜方面，有6家公司公告将会增长，合计归母净利润在17.6亿—19.4亿元区间。
对于房地产未来走势，券商普遍看好，申万宏源表示房企最困难时期或将逐渐过去，这源于一方面，我国房地产基本面底部正逐步临近。国泰海通研究表示：2026年销售基数继续下移，前期风险部分释放。与此同时，行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动资金回暖。基于以上判断，2026年重点城市销售有望寻找均衡点。行业供需格局逐渐稳定。
此前，有着私募“魔女”之称的李蓓表示，基于供给侧大出清、总量周期性回升等因素，地产或出现“十年一遇的机会”。她表示，从供给侧出清的角度看，诸多房企退出新拿地市场，全国土地市场活跃的企业只剩个位数；从规模角度看，虽然地产总量难回峰值，但会回升至10亿平方米的长期均衡水平。
她判断地产拐点可能在半年内出现，如果后续有重磅政策出台，可能进一步加速行业企稳。
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